新華網(wǎng)濟南6月23日電（郭緒雷 王嘉）“海景房”如何去庫存，是當前一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題。而最早開(kāi)發(fā)“海景房”的乳山銀灘，早就開(kāi)始了去庫存的努力和探索。
從六年前開(kāi)始，乳山就先行一步，推出了一攬子計劃，叫停傳統意義的“海景房”開(kāi)發(fā)避免增加新庫存，通過(guò)轉型發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)消耗存量房產(chǎn)，并著(zhù)力解決房產(chǎn)空置率高的問(wèn)題。通過(guò)幾年的努力，乳山銀灘常住人口每年以1萬(wàn)多人的速度增長(cháng)。
海景房為什么“半年閑”？
“原本在銀灘買(mǎi)房子是為了夏季度假，每年從福建三明跑過(guò)來(lái)住上一兩個(gè)月?？扇缃裎腋淖冎饕饬?，小區內有健身房、餐廳、干洗店、蛋糕房，小區外有連鎖超市、老年大學(xué)、公交站點(diǎn)，生活方便，我打算在銀灘定居。”3月14日，家住乳山銀灘金鼎銀龍灣小區的陳春梅說(shuō)。
據開(kāi)發(fā)商尹剛介紹，小區業(yè)主多來(lái)自福建、江西、四川、湖南等地，他們購房主要目的是旅游和養老，因此每年夏秋兩季是業(yè)主居住的高峰期，入住率能達到70%，而冬季僅20%左右。為增加人氣，金鼎公司投資5000多萬(wàn)元對樓盤(pán)進(jìn)行了改造，增設了大型購物中心、健康養生中心、餐飲中心、娛樂(lè )中心等，將部分樓盤(pán)改造成養生度假公寓，這些措施讓小區受到了購房者的青睞，也增加了小區常住人口數量，春節留下來(lái)過(guò)年的業(yè)主就有近百人。
十余年前，正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的黃金期，地處膠東半島南海岸的乳山憑借得天獨厚的自然條件吸引了全國各地開(kāi)發(fā)商，建起了大批海景房。 與其他多數地區待售房產(chǎn)面積大而造成的庫存高有所不同，銀灘海景房出售率達90%以上，需要解決的是冬季空置率高的問(wèn)題。
而造成銀灘海景房“半年閑”的原因是多方面的：有的業(yè)主購房?jì)H為投資，只等恰當時(shí)機出手；有的業(yè)主購房主要用于退休之后養老，造成暫時(shí)閑置；有的業(yè)主為夏秋度假使用，造成其他季節閑置；有的業(yè)主受異地醫療報銷(xiāo)難等相關(guān)國家民生政策的限制，不方便久居；銀灘配套設施還有進(jìn)一步完善的地方，部分居民不愿常年居住。

盤(pán)活存量加強配套
如何降低空置率？對已售房產(chǎn)，乳山“盤(pán)活存量”，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)養生養老機構，通過(guò)整棟返租、統一改造，與專(zhuān)業(yè)酒店管理公司、健康公司和物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等方式，消耗因用來(lái)投資或短期度假而造成的整棟或大部分空置的樓房。乳山還引導部分有能力、有條件的企業(yè)與養老機構合作，以產(chǎn)權度假公寓和分權式度假酒店的形式，進(jìn)行異地互動(dòng)養老，最大限度放大環(huán)境優(yōu)勢，增加客源。
乳山將銀灘定位調整為新城區，按照城區的標準逐步完善區域內基礎設施配套和社區服務(wù)。在“硬件”建設上，乳山先后在銀灘投資50億元，完善水、電、路、暖、氣、污水處理等基礎設施，實(shí)施了公交一體化，新建了二級乙等綜合性醫院、省級規范化九年一貫制學(xué)校，引進(jìn)了10余家連鎖商超。
做優(yōu)增量產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)
與盤(pán)活存量、消減庫存同步，乳山叫停傳統意義上的“海景房”開(kāi)發(fā)，新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目若無(wú)養生養老配套設施，一律不予審批。
對在建或建而未售的房產(chǎn)，乳山“做優(yōu)增量”，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)告別傳統“蓋房賣(mài)房”的簡(jiǎn)單粗放式開(kāi)發(fā)思路，讓開(kāi)發(fā)商調整建設規劃或進(jìn)行改造，配套配餐中心、醫療護理、文化娛樂(lè )等功能設施和生活照料、專(zhuān)業(yè)護理等養老服務(wù)，打造養生養老小區；對因資金鏈斷裂、短缺等原因造成的部分房產(chǎn)爛尾，乳山積極扶持和引進(jìn)資本接手房地產(chǎn)公司盤(pán)活爛尾資產(chǎn)，從根源上降低生成新庫存的概率。
目前，乳山已經(jīng)盤(pán)活了銀龍灣、海晶城等樓盤(pán)，建設了香港平遠國際城、東方國際養生園等健康養生養老社區，形成了專(zhuān)業(yè)機構、社區居家、醫養結合、異地互動(dòng)等多種養生養老發(fā)展模式。
從長(cháng)遠來(lái)看，消化閑置房產(chǎn)還需要尋找產(chǎn)業(yè)支撐。只有聚集起大量產(chǎn)業(yè)人口，才能最大限度增加銀灘常住人口，也才能實(shí)現產(chǎn)城良性互動(dòng)。時(shí)下一批貼著(zhù)“健康”標簽的新醫藥、生物科技等項目在乳山銀灘周邊聚集，它們依靠銀灘度假區優(yōu)勢，借機發(fā)展養生產(chǎn)業(yè)，打造健康養生配套產(chǎn)業(yè)基地，為乳山的養生產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套。 搶抓中韓自貿區地方經(jīng)濟合作示范區建設機遇，乳山在南部沿海，以包含銀灘在內的濱海新區全域為載體，發(fā)展健康產(chǎn)品制造和健康服務(wù)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、大批產(chǎn)業(yè)工人的入駐，銀灘房產(chǎn)入住率低的問(wèn)題有望得到逐步解決。