如果說(shuō)上一個(gè)十年是城市地產(chǎn)的“黃金十年”，那么未來(lái)十年，隨著(zhù)人們生活方式的改變，基于享受、體驗、度假的旅游地產(chǎn)，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)“鉑金十年”，為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)無(wú)限潛能。專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)的投資發(fā)生重大轉向，即由常規房地產(chǎn)轉向休閑度假類(lèi)產(chǎn)品，由“城市地產(chǎn)”轉向“上山下海”。

　　房地產(chǎn)由“城市地產(chǎn)”轉向“上山下海”

　　伴隨房?jì)r(jià)的連續上漲，過(guò)去十年可謂房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，在其背后，住房商品化改革、人口紅利、經(jīng)濟高速增長(cháng)和2008年之后的寬松貨幣政策，被認為是“黃金十年”的動(dòng)力之源。

　　然而，隨著(zhù)上述驅動(dòng)因素的逐漸消失，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房企利潤率不斷下降。進(jìn)入2013年，從地產(chǎn)大佬到業(yè)內專(zhuān)家紛紛指出，城市地產(chǎn)的十年黃金發(fā)展期正悄然成為過(guò)去，一種可持續發(fā)展的旅游地產(chǎn)模式正在興起。

　　住房與建設部研究中心主任秦虹認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(cháng)，將要進(jìn)入新階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從以住宅開(kāi)發(fā)為主向商業(yè)、寫(xiě)字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉變，這是城鎮化率超過(guò)50%，人均收入水平超過(guò)8000美元以后的必然特征。

　　秦虹說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng )新。過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于比較初級的階段，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )從區域性機會(huì )轉變成結構性機會(huì )，需要企業(yè)去挖掘，以獨特創(chuàng )新的商業(yè)模式來(lái)把握，不是所有的企業(yè)都能做到。

　　就房企而言，專(zhuān)家分析，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入旅游地產(chǎn)有四方面原因：政策、市場(chǎng)、競爭和資源。比如，從政策層面來(lái)講，一邊是傳統住宅市場(chǎng)受到擠壓，另一邊是旅游產(chǎn)業(yè)的寬松，房企自然會(huì )不斷進(jìn)入，且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場(chǎng)領(lǐng)域不能獲得的資源。

　　這種變化，首先在旅游資源豐富的省份顯現，這些城市的房地產(chǎn)投資開(kāi)始發(fā)生重大轉向，即由常規房地產(chǎn)轉向休閑度假類(lèi)產(chǎn)品，由“城市地產(chǎn)”轉向“上山下海”。

　　“限時(shí)代”到來(lái)開(kāi)啟“閑時(shí)代”?

　　“房”無(wú)疑是當下?tīng)縿?dòng)最多人的熱門(mén)話(huà)題。老百姓關(guān)心房?jì)r(jià)漲落、投資方向，地方政府關(guān)心土地出讓收入，開(kāi)發(fā)商關(guān)心市場(chǎng)未來(lái)走勢。

　　可以預期，即使今后幾年管理層不再強制推行“住房?jì)r(jià)格年度控制目標”，類(lèi)似廣州、深圳、北京、上海這樣的中心城市的地方政府，也會(huì )“自覺(jué)”推行限購等措施。限購已經(jīng)成為房地產(chǎn)政策調控的基石，沒(méi)有限購，樓價(jià)將如猛獸出籠，難以控制。專(zhuān)家認為，“限時(shí)代”意味著(zhù)未來(lái)幾年一二線(xiàn)大城市的常規住宅類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售難有爆發(fā)式增長(cháng)。

　　常規房地產(chǎn)發(fā)展已過(guò)高峰，急需新的增長(cháng)點(diǎn)和發(fā)展動(dòng)力。“限時(shí)代”到來(lái)的同時(shí)，“閑時(shí)代”也拉開(kāi)了序幕。專(zhuān)家指出，未來(lái)商品住宅需求將下降，旅游休閑地產(chǎn)、新型商業(yè)、文化地產(chǎn)、養老地產(chǎn)、泛鄉村地產(chǎn)等將大量興起。

　　過(guò)去10年，中國商品房?jì)r(jià)格平均漲了2.5倍。但不少地區的購房者大多屬于“被動(dòng)致富”，很多房地產(chǎn)的投資機會(huì )其實(shí)都沒(méi)有把握住，比如很多北方人做生意崇尚“不熟不做”，買(mǎi)房也是“不熟不買(mǎi)”，購房比較理性，甚至很“宅”。但是隨著(zhù)這些城市GDP總量及人均GDP的不斷提高。未來(lái)幾年，旅游、休閑時(shí)代將有爆發(fā)式增長(cháng)，休閑度假產(chǎn)品將是未來(lái)房地產(chǎn)的投資新方向，旅游地產(chǎn)將帶動(dòng)地產(chǎn)界進(jìn)入的下一個(gè)“鉑金十年”。

　　“鉑金”案例

　　●為什么海景房?jì)r(jià)居高不下?

　　據了解，在旅游地產(chǎn)大盤(pán)最為集中的海南，大盤(pán)的涌入并沒(méi)有令各個(gè)灣區的房?jì)r(jià)下降。在最為成熟的大三亞區域，房?jì)r(jià)連年上漲，尤其是海景房?jì)r(jià)居高不下，比如清水灣等灣區的均價(jià)保持在2萬(wàn)元/平方米以上，部分位于市中心的房子，價(jià)格甚至超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。一些銷(xiāo)售人員表示，盡管房?jì)r(jià)很高，但前往看房、購房的業(yè)主并不希望房?jì)r(jià)下跌。“更希望房?jì)r(jià)保持在高門(mén)檻水平，這樣，可以過(guò)濾掉一些鄰居。”一些業(yè)主表示。而銷(xiāo)售人員表示，選擇置業(yè)旅游地產(chǎn)的買(mǎi)家，更注重大盤(pán)的配套、產(chǎn)品品質(zhì)，也更注重通過(guò)高價(jià)買(mǎi)房，獲得一個(gè)更為舒適的環(huán)境。

　　●日租價(jià)不輸五星級酒店

　　“作為旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應該設法把人們留下來(lái)，硬環(huán)境滿(mǎn)足之后，我們還要完善一些軟環(huán)境，比如服務(wù)、管理，等等。”住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌認為，除了產(chǎn)品之外，旅游地產(chǎn)還要在整個(gè)配套管理上下工夫，這方面做好了，將為這類(lèi)房地產(chǎn)項目實(shí)現產(chǎn)品增值及投資回報奠定堅實(shí)基礎。

　　依托周邊豐富旅游資源而建的旅游地產(chǎn)，滿(mǎn)足對生活的改善及閑時(shí)度假的需求，同時(shí)又兼具投資價(jià)值，是買(mǎi)家購買(mǎi)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的核心原因。從目前反饋的市場(chǎng)情況看，已有旅游地產(chǎn)項目取得了可觀(guān)的投資回報。

　　●居住需求邁向“旅居”時(shí)代

　　除了房?jì)r(jià)上漲、房屋短租的回報獲利外，“旅居”生活方式的日漸興起也提升了旅游地產(chǎn)的含金量。

　　以另一個(gè)具有度假功能的項目——凱茵又一城為例，去年下半年起，中山這片未被深度發(fā)掘的休閑舒適之地，越來(lái)越多地引起人們的關(guān)注。中山凱茵又一城相關(guān)負責人向記者介紹，隨著(zhù)廣州城市南拓，經(jīng)濟中心向南端轉移，已經(jīng)有越來(lái)越多的廣州人，到車(chē)程只有1小時(shí)的中山置業(yè)，該盤(pán)去年三四季度成交中，三四成來(lái)自廣州。更多廣州客并非因投資而來(lái)，選擇舒適大戶(hù)型的更多。

　　人們對旅游、休閑的生活方式的需求越來(lái)越大，對健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，表現尤為突出的是居住需求正從“城居”走向“郊居”進(jìn)而到現在以“旅居”為主的多元化格局。旅游地產(chǎn)作為這種全新生活方式的載體，融旅游、休閑、度假、居住為一體，滿(mǎn)足人們在生活中旅游、在旅游中生活的雙重需求。